25. Februar 2020/li

D9/88-20


Mietendeckel in Berlin

Der Berliner Senat hatte am 18.06.2019 ein Eckpunktepapier für einen „Mietendeckel“ für Wohnraummietverhältnisse beschlossen. 


Am 23.02.2020 ist das fragliche Gesetz (Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin) nunmehr in Kraft getreten.

Das Gesetz sieht einerseits bei bestehenden Mietverhältnissen einen Mietenstopp vor, d.h. die Mieten werden eingefroren. Ferner sollen bei einer Neuvermietung die vom Vermieter geforderten Mieten begrenzt werden. Darüber hinaus sollen überhöhte Mieten im Bestandsmietverhältnis herabgesetzt werden.

Betroffen von dem Gesetz sind grundsätzlich sämtliche Wohnraummietverhältnisse auch in Ein- und Zweifamilienhäusern, ausgenommen sind insbesondere Neubauten ab dem Jahr 2014 sowie der preisgebundene Wohnungsbau (Sozialwohnung).

Bei bestehenden Mietverhältnissen gilt ab Inkrafttreten des Gesetzes die Miethöhe, wie sie zum 18.06.2019 wirksam vereinbart war, es ist daher insoweit eine echte Rückwirkung vorgesehen. Staffelmieterhöhungen und Indexerhöhungen werden ausgesetzt.

Bei der Neuvermietung darf lediglich eine aus der dem Gesetz beigefügten Mietentabelle zu entnehmende Miete verlangt werden, soweit die bisherige Miete die Mietobergrenzen der Tabelle übersteigt. Sollte die bisherige Miete darunter liegen, so ist grundsätzlich diese bisherige Miete zum Stichtag 18.06.2019 ausschlaggebend, lediglich bei sehr geringen Mieten ist ein gewisser Zuschlag vorgesehen.

Ferner sollen die Mieten, die mehr als 20 % oberhalb der Mietobergrenzen aus der Mietentabelle liegen, herabgesetzt werden. Diese Herabsetzung der Mieten greift jedoch erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes, d.h. ab dem 23.11.2020.

In dem Gesetz sind für die Vermieter umfangreiche Auskunftspflichten festgeschrieben; ein Verstoß gegen diese Auskunftspflichten soll eine Ordnungswidrigkeit darstellen.

Das Gesetz enthält ferner Ordnungswidrigkeitentatbestände für den Fall, dass der Vermieter höhere als nach dem Gesetz erlaubte Mieten fordert oder entgegennimmt.

Wichtig ist es, falls Bußgeldbescheide erlassen werden, dass man gegen diese fristgerecht Einspruch eingelegt.

Das Gesetz soll eine Laufzeit von 5 Jahren haben.

Es werden gegen dieses Gesetz zahlreiche rechtliche Einwendungen vorgebracht, insbesondere ein Verfassungsverstoß. Insoweit gibt es auch bereits mehrere Rechtsgutachten, die teilweise zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen.

Es ist daher wichtig, dass man sich einerseits genauestens über die Regelungen des Gesetzes informiert aber andererseits auch für den Fall Vorsorge trifft, dass das Gesetz unwirksam bzw. verfassungswidrig ist.

Unser Büro kann daher in allen Belangen des Gesetzes zum Mietendeckel fundiert beraten, da wir Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Fachanwalt für Verwaltungsrecht sind.